拍賣(mài)場(chǎng)上不只有“銀主盤(pán)”“法院盤(pán)” 身家清白的“私房”也可委托拍賣(mài)
??? 提及二手房交易，買(mǎi)家除了選擇房地產(chǎn)中介促成買(mǎi)賣(mài)和買(mǎi)賣(mài)雙方自行交易過(guò)戶外，還有一種方式常被人們所忽略私人委托拍賣(mài)。普羅大眾對(duì)房產(chǎn)拍賣(mài)的認(rèn)識(shí)停留在由法院的司法委托拍賣(mài)或銀行的單位委托拍賣(mài)，并不了解原來(lái)“身家清白”的房產(chǎn)也可以通過(guò)私人委托的方式進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。若拍賣(mài)成功，“分分鐘效率又高，收益又好”。本專題將為讀者揭秘如何通過(guò)私人委托拍賣(mài)的方式，安全將房產(chǎn)出售。而買(mǎi)家又如何從這些私人委托的房產(chǎn)拍賣(mài)中，在安全拍下房產(chǎn)的同時(shí)，淘到筍貨。
?? 私人委托拍賣(mài)第一步
?? 委托人提供有效權(quán)屬證明
??? 據(jù)《拍賣(mài)法》第六條規(guī)定，“拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)該是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利?！彼饺嗽谡轿信馁u(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，委托人首先要向有資質(zhì)的拍賣(mài)企業(yè)提供有效的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)原件以及權(quán)屬人自己的身份證原件，供拍賣(mài)人審查。審查通過(guò)后，與拍賣(mài)人簽訂委托拍賣(mài)合同。
??? 如拍賣(mài)標(biāo)的物為共有財(cái)產(chǎn)，即權(quán)屬人為兩人或以上，若要委托拍賣(mài)人拍賣(mài)，必須要全體權(quán)屬人都同意委托拍賣(mài)，且須提供全體權(quán)屬人所共同擁有的權(quán)屬證書(shū)原件及本人身份證原件。如果所有權(quán)屬人都愿意同時(shí)來(lái)拍賣(mài)人處辦理委托拍賣(mài)手續(xù)，只需要全體權(quán)屬人帶其權(quán)屬證書(shū)原件及本人身份證原件到拍賣(mài)人處簽訂委托拍賣(mài)合同，提交其權(quán)屬證書(shū)原件（由拍賣(mài)人保管）及本人身份證復(fù)印件（須核對(duì)原件）即可；如權(quán)屬人或權(quán)屬共有人其中一人或多人因故無(wú)法親自到拍賣(mài)人處簽訂委托拍賣(mài)合同的，應(yīng)在公證機(jī)關(guān)辦理授權(quán)委托他人（包括可委托權(quán)屬共有人）代其辦理委托拍賣(mài)其財(cái)產(chǎn)或共有財(cái)產(chǎn)的公證委托書(shū)，由代理人持該公證委托書(shū)代表委托人或與其他權(quán)屬共有人一起到拍賣(mài)人處簽訂委托拍賣(mài)合同及辦理相關(guān)手續(xù)。
??? 據(jù)曾先生介紹，要確保權(quán)屬證書(shū)內(nèi)容準(zhǔn)確、有效，“私人委托拍賣(mài)的標(biāo)的物，還必須是未設(shè)立抵押且沒(méi)有被法院等執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的，否則不得委托拍賣(mài)”。為此，拍賣(mài)人須在接受委托拍賣(mài)后，到國(guó)土房管部門(mén)查冊(cè)以核實(shí)是否存在被抵押或查封的情況，并視該拍賣(mài)的標(biāo)的物是否存在被抵押或查封的情況而決定是否繼續(xù)拍賣(mài)。
?? 私人委托拍賣(mài)第二步
?? 刊登公告辦備案手續(xù)收保證金
??? 拍賣(mài)人接受拍賣(mài)委托后，如果拍賣(mài)標(biāo)的物沒(méi)有被抵押或被查封，接著就可以刊登拍賣(mài)公告。根據(jù)《拍賣(mài)法》第四十五條規(guī)定，拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)日7日前發(fā)布拍賣(mài)公告。按照《拍賣(mài)法》第四十七條規(guī)定：“拍賣(mài)公告應(yīng)當(dāng)通過(guò)報(bào)紙或者其他新聞媒介發(fā)布?！?br style="FONT-FAMILY: ">??? 其次，拍賣(mài)人在拍賣(mài)日7日前還須向其所在地的工商部門(mén)辦理拍賣(mài)前的工商備案手續(xù)。拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)日前向競(jìng)買(mǎi)人展示拍賣(mài)標(biāo)的，即拍賣(mài)人需帶競(jìng)買(mǎi)人去拍賣(mài)標(biāo)的現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地察看。拍賣(mài)標(biāo)的的展示時(shí)間不得少于兩天。拍賣(mài)人還需向競(jìng)買(mǎi)人提供查看拍賣(mài)標(biāo)的的條件及有關(guān)資料，其中包括拍賣(mài)人所制定的拍賣(mài)規(guī)則和注意事項(xiàng)。曾先生還說(shuō)，拍賣(mài)人需在拍賣(mài)日前，通知并邀請(qǐng)其所在地的工商部門(mén)有關(guān)人員在拍賣(mài)會(huì)當(dāng)天到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，以確保拍賣(mài)是在公正、公平、公開(kāi)的前提下進(jìn)行。
??? 再次，在拍賣(mài)會(huì)前，競(jìng)買(mǎi)人須向拍賣(mài)人繳納保證金，保證金的比例或數(shù)額由拍賣(mài)人或委托人確定。一般情況下，保證金的收取在保留價(jià)的10%左右。私人委托拍賣(mài)如遭遇流拍，是否需要支付給拍賣(mài)人其他費(fèi)用？據(jù)《拍賣(mài)法》第五十六條第三款中提到的“拍賣(mài)未成交的，拍賣(mài)人可向委托人收取約定的費(fèi)用；未作約定的，可向委托人收取為拍賣(mài)支出的合理費(fèi)用”，曾先生解釋，“合理費(fèi)用”一般是指在報(bào)紙刊登拍賣(mài)公告的費(fèi)用，如拍賣(mài)標(biāo)的在外地的，須支付必要的差旅費(fèi)用及場(chǎng)租，如帶競(jìng)買(mǎi)人到當(dāng)?shù)乜辈榧霸谂馁u(mài)標(biāo)的物所在地舉行拍賣(mài)會(huì)的差旅費(fèi)用和場(chǎng)租。但這些費(fèi)用需事先在簽訂委托拍賣(mài)合同時(shí)注明。
?? 溫馨提醒：保留價(jià)≠參考價(jià)
??? 《拍賣(mài)法》第二十八條規(guī)定，“委托人有權(quán)確定拍賣(mài)標(biāo)的的保留價(jià)并要求拍賣(mài)人保密?！痹诳堑呐馁u(mài)公告經(jīng)常發(fā)現(xiàn)拍賣(mài)標(biāo)的有注明“參考價(jià)”，但“參考價(jià)”不等于保留價(jià)。在實(shí)際操作中，拍賣(mài)公告的標(biāo)的物“參考價(jià)”應(yīng)不得低于保留價(jià)。按照《拍賣(mài)法》第五十條第二款規(guī)定：“拍賣(mài)標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力。拍賣(mài)師應(yīng)當(dāng)停止拍賣(mài)標(biāo)的的拍賣(mài)?！?br style="FONT-FAMILY: ">??? 此外，《拍賣(mài)法》第五十條第一款規(guī)定：“拍賣(mài)標(biāo)的無(wú)保留價(jià)的，拍賣(mài)師應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前予以說(shuō)明?！钡趯?shí)際操作中，這種情況比較少見(jiàn)。
?? 私人委托拍賣(mài)第三步
?? 拍賣(mài)人現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)標(biāo)的物情況
??? 拍賣(mài)人與委托人簽訂委托拍賣(mài)合同后，需到擬拍賣(mài)標(biāo)的物現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，以查驗(yàn)拍賣(mài)標(biāo)的物是否真實(shí)存在或與權(quán)屬證書(shū)所記載的內(nèi)容是否相符。因在拍賣(mài)中，曾出現(xiàn)過(guò)拍賣(mài)標(biāo)的物已部分或全部改變狀況（如陽(yáng)臺(tái)改變、加高或拆去一層，甚至已全部拆除等），與權(quán)屬證書(shū)所記載的內(nèi)容不符的現(xiàn)象。法院或銀行及其他單位委托的拍賣(mài)，為保證債權(quán)人、債務(wù)人或標(biāo)的物所有人的合法權(quán)益，都須事先委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣(mài)標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)因評(píng)估需要，都須持權(quán)屬證書(shū)到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘驗(yàn)，然后再作出評(píng)估報(bào)告。盡管如此，法院或銀行及其他單位在委托拍賣(mài)時(shí)，還會(huì)要求拍賣(mài)人到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘驗(yàn)，并展示拍賣(mài)標(biāo)的物不少于2日給競(jìng)買(mǎi)人查看。
??? 私人委托拍賣(mài)，由于拍賣(mài)保留價(jià)是其委托人確定，可不需委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估拍賣(mài)價(jià)格，所以少了專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘驗(yàn)的程序，這就更需要拍賣(mài)人在接受委托后，一定要到現(xiàn)場(chǎng)勘查。
?? 私人委托第四步
?? 拍賣(mài)完成 需簽“成交確認(rèn)書(shū)”
??? 按照《拍賣(mài)法》五十一條、五十二條的規(guī)定“競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)經(jīng)拍賣(mài)師落槌或者以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)后，拍賣(mài)成交”；“拍賣(mài)成交后，買(mǎi)受人和拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書(shū)”。
??? 順利完成前三步后，就正式踏入拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)了。曾先生表示，無(wú)論委托人是否到現(xiàn)場(chǎng)，只要有競(jìng)買(mǎi)人并辦好了競(jìng)買(mǎi)手續(xù)，拍賣(mài)會(huì)都會(huì)如常進(jìn)行。拍賣(mài)成交后，拍賣(mài)人和買(mǎi)受人還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)（如確定支付拍賣(mài)成交價(jià)款及拍賣(mài)傭金的數(shù)額和期限，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及納稅的責(zé)任等），所以，拍賣(mài)成交雖然以“競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)經(jīng)拍賣(mài)師落槌或者以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)”，但還必須當(dāng)場(chǎng)依法簽署成交確認(rèn)書(shū)，以明確買(mǎi)受人和拍賣(mài)人的權(quán)利、義務(wù)。曾先生表示，在私人委托拍賣(mài)的實(shí)踐中，拍賣(mài)人和委托人通常采用一次性付款的要約方式要求買(mǎi)受人一次性付清成交價(jià)款。
??? 據(jù)《拍賣(mài)法》第五十六條規(guī)定：“委托人、買(mǎi)受人可以與拍賣(mài)人約定傭金的比例。委托人、買(mǎi)受人與拍賣(mài)人對(duì)傭金比例未作約定，拍賣(mài)成交的，拍賣(mài)人可以向委托人、買(mǎi)受人各收取不超過(guò)拍賣(mài)成交價(jià)百分之五的傭金。拍賣(mài)未成交的，拍賣(mài)人可以向委托人收取約定的費(fèi)用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣(mài)支出的合理費(fèi)用?！痹壬f(shuō)，以往為了爭(zhēng)取委托人將其所有的標(biāo)的物委托拍賣(mài)人進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)人在與委托人簽訂委托拍賣(mài)合同時(shí)，一般都約定委托人在拍賣(mài)成交后，不需支付拍賣(mài)傭金給拍賣(mài)人。
?? 私人委托拍賣(mài)第五步
??? 據(jù)曾先生介紹，拍賣(mài)人可以與買(mǎi)受人在拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)中約定，是由買(mǎi)受人自行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，還是由拍賣(mài)人協(xié)助辦理。但無(wú)論哪一種方案，拍賣(mài)人都要向買(mǎi)受人無(wú)償提供相應(yīng)的拍賣(mài)資料，如委托拍賣(mài)合同及委托人的身份證復(fù)印件、刊登拍賣(mài)公告的報(bào)紙?jiān)?、拍賣(mài)人企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，拍賣(mài)人法定代表人的身份證復(fù)印件、拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、買(mǎi)受人的身份證復(fù)印件（買(mǎi)受人是單位的，須提供買(mǎi)受人企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及拍賣(mài)人法定代表人的身份證復(fù)印件）等文件資料。而且無(wú)論拍賣(mài)成功與否，拍賣(mài)人都需要去當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)辦理拍賣(mài)活動(dòng)后備案手續(xù)。
?? 私人委托拍賣(mài)知多少
??? 1.如何查驗(yàn)拍賣(mài)標(biāo)的物是否“身家清白”？尤其面對(duì)多人委托拍賣(mài)共有房產(chǎn)時(shí)，競(jìng)買(mǎi)人需驗(yàn)證哪些證件后，可以放心參與競(jìng)買(mǎi)？
??? 答：在拍賣(mài)結(jié)束前，拍賣(mài)標(biāo)的的權(quán)屬證書(shū)原件和委托人身份證復(fù)印件都會(huì)放在拍賣(mài)人處保管。競(jìng)買(mǎi)人可要求拍賣(mài)人提供權(quán)屬證書(shū)原件查驗(yàn)。面對(duì)多人委托拍賣(mài)共有房產(chǎn)時(shí)，競(jìng)買(mǎi)人可審查委托人共有房產(chǎn)證的數(shù)量與委托人的人數(shù)是否一致，并注意審查全體共有人身份證復(fù)印件與共有房產(chǎn)證上的姓名是否相同，該共有房產(chǎn)證上是否記載有抵押、查封的內(nèi)容。
??? 如前段時(shí)間本版刊登的《老城區(qū)“筍盤(pán)”流拍誰(shuí)之過(guò)》一文中提到的6兄弟姐妹將共有“筍盤(pán)”私人委托拍賣(mài)一事，經(jīng)過(guò)本報(bào)記者調(diào)查了解，該“筍盤(pán)”業(yè)主六兄弟姐妹已于2009年持該房產(chǎn)繼承公證書(shū)到國(guó)土房管部門(mén)辦理并領(lǐng)取了六兄弟姐妹各占六分之一產(chǎn)權(quán)份額的房地產(chǎn)權(quán)證，根本不存在“爭(zhēng)遺產(chǎn)”。而該繼承得來(lái)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，可按成交價(jià)的1%交納個(gè)人所得稅。
??? 此外，權(quán)屬原件上的建筑面積和房屋的實(shí)際面積可能存有差異，而拍賣(mài)通常按現(xiàn)狀拍賣(mài)，無(wú)論競(jìng)買(mǎi)人是否前往現(xiàn)場(chǎng)查看，在成交后如發(fā)現(xiàn)原建筑面積與新發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積有差異，一切責(zé)任都由買(mǎi)受人承擔(dān)，買(mǎi)受人支付的拍賣(mài)成交價(jià)款及拍賣(mài)傭金不作退、補(bǔ)。
??? 2.與傳統(tǒng)二手房交易方式相比，通過(guò)私人委托拍賣(mài)轉(zhuǎn)賣(mài)的房產(chǎn)要多繳稅費(fèi)嗎？
??? 答：不用。通過(guò)私人委托拍賣(mài)轉(zhuǎn)賣(mài)的二手房，在稅費(fèi)上與傳統(tǒng)二手房交易無(wú)異。即繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅及存量房交易與登記的費(fèi)用。在個(gè)稅征收上，除贈(zèng)予性質(zhì)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)需按照“（轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%”據(jù)實(shí)征收，其他性質(zhì)的房產(chǎn)（包括繼承、買(mǎi)賣(mài)得來(lái)的房改房或商品房）均可按照“轉(zhuǎn)讓收入×1%”核定征收個(gè)人所得稅。
??? 3.與法院或銀行及其他機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位委托的拍賣(mài)相比，私人委托拍賣(mài)有何區(qū)別？
??? 答：法院或銀行及其他機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位委托的拍賣(mài)，委托人會(huì)先委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估，一般是將評(píng)估價(jià)作為保留價(jià)來(lái)確定。在拍賣(mài)會(huì)當(dāng)天，這些單位如有需要，還會(huì)派人去拍賣(mài)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。若是法院委托拍賣(mài)，如有必要，法院還會(huì)派員到場(chǎng)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)秩序，買(mǎi)受人辦理過(guò)戶時(shí)，憑拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)及法院民事裁定書(shū)辦理過(guò)戶即可，不用再到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)辦理網(wǎng)簽過(guò)戶手續(xù)。
??? 相比之下，私人委托的拍賣(mài)，則一般不存在拍賣(mài)前的評(píng)估，因此，保留價(jià)由委托人自己確定，隨意性較大。拍賣(mài)成交后，委托人、拍賣(mài)人和買(mǎi)受人還需到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)辦理網(wǎng)簽過(guò)戶手續(xù)，拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)只能用作二手房網(wǎng)簽合同的附件或補(bǔ)充合同；私人委托拍賣(mài)所提供的標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)情況及委托人的主體資格，拍賣(mài)人和競(jìng)買(mǎi)人都要認(rèn)真了解、審查，否則容易產(chǎn)生糾紛。